翠湖天地正贴面，中海·新天地项目，捂了20年终于开工！

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黄浦区淮海社区100街坊

原卢湾70街坊 

「中海新天地项目」

将推出建面约213-495㎡大平层、别墅

有望今年上半年入市！

项目已开工建设中！

·PART / 01

地块信息

新天地作为上海市中心地段，是上海最繁华的区域之一，央企中海在这里早有一个近百万方的规划。

1992年中海拿下了“斜三地块”，这是建国以来上海市第一块旧城改造土地批租项目。

在2003年，中海与当时的卢湾区签订了卢湾区65、67、68、69、70、71街坊地块的《国有土地使用权出让合同》，获得了出让面积达18.8万平方米的六街坊地块，总建筑面积超过70万平方米。

其中，曾经的卢湾65街坊，已经建成了中海国际中心与中海环宇荟。

之后的数十年，因为各种原因，67-71地块的开发停摆多年。

2020年，中海（上海）公司与中城集团签约共同开发上海市黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。

双方已按照98％：2％的出资比例共同成立上海中海海华房地产有限公司和上海中海海庭房地产有限公司两家项目公司，正式启动房屋征收及后续开发工作，预计总投资约人民币590亿元。

项目所在建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目是上海余留体量最大的毛地项目，位于黄浦的核心区域，北邻新天地、东接老城厢，总占地面积约14.5万平方米。

现状房屋总建筑面积约31万平方米，涉及居民8500余证、9000多户，也是黄浦最大的成片旧里区域。

2022年3月，原中海地产名下的5宗城市更新地块中的(67/68/71街坊)地块易主至黄浦区国资委旗下的永业集团手里。

中海地产由原先5宗(67/68/69/70/71)地块，减持为2宗(69/70)地块。

划分之后，中海将负责20万㎡左右的住宅开发，而永业则会负责剩余约10万㎡住宅及所有商办的开发。

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·PART / 02

项目详细

案名：项目名未公布，暂称中海·新天地项目

地址：黄浦区肇周路200弄

规划：两栋44层150M超高层住宅，一栋30层约102M高层住宅；

地块东侧设计2-3F的商业和联排产品；

别墅沿肇周路布置，高10M，3层，楼栋6-8M。

建面：（高层）户型面积约为185㎡、213㎡、245㎡、320㎡；

（别墅）户型面积约270㎡、340㎡、495㎡；

（联排）户型面积约270-495㎡；

均价：暂无联动价；

参考隔壁2020年开盘的中海建国里二期，取证均价14.3W；

对比复兴珑御最后一批13.6W，中海新天地预估14.3W+。

积分：暂无

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·PART / 03

开发商

这里的“中海”，不是中国海运集团，它的全名“中海发展(上海)有限公司”；

由中国海外兴业有限公司全资控股，中国海外兴业有限公司是中国最大联合企业-中国建筑工程总公司在香港上市的控股子公司。

中国建筑工程总公司由国务院国资委控股，属于央企，所以中海属于央企下属子公司。

包括这里的【中海·新天地】（原卢湾70街坊），卢湾69街坊，中海·建国里，中海国际中心，中海环宇荟，皆由中海操盘。

中海·云麓里

中海的项目，猴子看过很多，中海·紫御豪庭，中海·戈雅园，包括项目邻近的中海·建国里，产品只能说中规中矩吧。

翠湖天地

复兴珑御

但这个项目毕竟放在新天地，又是两三百平以上豪宅的定位，以中海过往产品的品质来说，是不太能打的。

·PART / 04

房型图

部分别墅户型图如下，最终以开发商公示为准

·PART / 05

项目补充

前面说到了，中海地产将名下的5宗城市更新地块中的(67/68/71街坊)地块易主至黄浦区国资委旗下的永业集团手里。

其手中现只剩下卢湾69、卢湾70街坊地块，目前这两个项目均已开盘建设，卢湾69街坊的规划图如下；

用地面积：43763㎡

容积率：1.27

建筑限高：12M

规划楼层：2-3F

看样子，应该是别墅或洋房项目。

中海·建国里一期，2018.12.21开盘，均价13.2W/㎡，2020年末交房；

中海·建国里二期，2020.11.26开盘，均价14.3W/㎡，2022年末交房；

所以很多人又把卢湾69街坊、70街坊称作建国里三期和四期。

·PART / 06

周边

▲ 交通

项目周围有四条地铁线路，分别为8号线、9号线、10号线和13号线。

一大会址·新天地（480M），老西门（550M），马当路（600M），陆家浜路（700M）。

▲ 商业

商业配套方面，1公里内的新天地商圈、马当路旁的中海环宇荟和LuOne凯德晶萃广场；2公里内的淮海路商圈、人民广场等。

▲ 医疗

项目周围3KM内，上海红房子妇产医院，瑞金医院在内的多家三甲医院。

▲ 教育

上海康德双语实验学校、上海市实验小学、卢湾区第一中心小学和蓬莱路第二小学等都是新天地的市重点小学。

（新房不承诺学区，最终以政府相关部门文件为准）

关注点一点~

·PART / 07

周边房价

2018年开盘的中海·建国里一期，开盘价13.2W，二期14.3W；

复兴珑御，2015年一期一批次开盘，开盘价13W；

2016年一期二批次开盘，开盘价13W；

2019年二期一批次开盘，均价12.8W，2021年二期二批次，价格同上；

2021年三期开盘，满分112.8分入围，均价13.6W。

目前，新天地板块整体二手房均价19.1W，老西门整体二手房均价11.9W；

翠湖天地嘉苑，翠湖天地御苑，二手房均价24W左右；

复兴珑御，二手房挂牌价23.6W；

中海·建国里，二手房挂牌价18.4W；

黄浦众鑫城，二手房挂牌价10W；

虽然同处一个区块，建国里出门就是翠湖天地，但价格的差异很明显；

猴子曾经现场考察过这些楼盘，中海·建国里的品质，和对门翠湖天地，包括复兴珑御这种真正豪宅比起来，要差整整一个档次的。

那么这回，中海连推卢湾69、70街坊两个项目，69街坊极大可能就是一个洋房别墅项目，它的直接竞争对手就是翠湖天地六期。

122地块即为翠湖天地六期

项目由超高层和别墅组成

推165-560㎡超高层&约380-500㎡别墅

地块位置、面积、价位区间几乎重合，中海·新天地项目能打得过翠湖嘛？我们不得而知。

当然啦，我们也希望它的品质能有所进步，能跟它的定位相匹配。

·PART / 08

补充

“中海·建国里”在前几年因为频繁的业主投诉还上过热搜；

原因是什么呢？

中海·建国里的东侧，同一个地块内，有一个2006年开发建成的老西门新苑（一期），两个楼盘紧紧贴着，互相可以通行。

2021年，中海·建国里交房，开发商为了兑现当时售房时“小区封闭式管理”的承诺，在两个小区的三条通道上设置了一人多高的“花坛”，以阻止人员通行。

但这个障碍物阻碍了老西门新苑的业主们，直接被后者拆掉了。

不久，中海业主发现，通道打开后，不仅老西门新苑的业主们能通过通道进入自家小区。

外来社会人员借助老西门新苑的沿街商务楼，也能够在无需登记的情况下，通过通道进入自家小区。

这让中海业主们非常愤怒：“我们买的是高端楼盘，却连封闭式管理都做不到。”

“我们的物业费是9块6一平，一套房子一年物业费就要2万多，现在连基本的安全都保证不了！”

于是中海业主们开始了“重启封闭式管理”的花式自救。

他们集资买过移动花坛堵在通道上，有买过僵尸面包车堵在通道上，然而毫无例外，这些招数都被老西门新苑业主们“见招拆招”。

两家的业主关系变得剑拔弩张，甚至有时会从吵架升级到打架斗殴，110出警是常事。

从中海业主的角度看，我一个月交那么多物业费，享受更好的待遇，理所应当；

但从老西门的业主角度看，中海建国里事实上就是老西门新苑的二期，两个小区本来就是一家。

两个楼盘不仅在一个宗地，中海地产在建设中海建国里时，还曾拆除了老西门新苑的儿童乐园，并向居民们承诺之后能与中海建国里共用新的儿童乐园。

所以住在老西门的业主使用中海的儿童乐园，并不违背情理。

根据《上海市住宅物业管理规定（2018修正）》第八条：住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的。

应当划分为一个物业管理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

但因为中海·建国里和老西门西苑属于同一地块分期而建的住宅小区，且硬件上不符合划区而治的先天条件。

回顾整个事件，中海无疑是引发矛盾的原点。

相当一部分业主表示，买房时，开发商一直说中海·建国里是独立小区。并没有表明建国里会与老西门新苑相通。且开发商开通的官方微信号上发布的宣传资料也写明：中海·建国里是一个人车分流的全封闭小区。

其次，当时售楼处的沙盘上，开发商不知因何原因把老西门新苑的7幢30余层高的大厦做成了比新房矮很多的透明小方块，不少购房者因此误以为中海建国里与老西门新苑毫无关联。

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